Строительство

Строительство — создание зданий, строений, сооружений.

Определение в нормативных актах

Строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства) (пункт 13 статьи 1 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ).

Комментарий

Заказчик строительства обычно заключает договор на строительство с подрядчиком (договор строительного подряда). Такой способ строительства называют — Подрядный способ строительства. Но заказчик может выполнять строительные работы собственными силами (хозяйственным способом).

Если заказчик часть работ осуществляет сам, а для выполнения другой части привлечает подрядчика, то такой способ строительства называется "смешанным".

Участники строительства

В строительстве выделяются следующие категории участников правоотношений:

Проектировщики — организации, которые разрабатывают проект строительства.

Подрядчики — организации, которые осуществляют строительно-монтажные работы в качестве подрядчиков.

Генеральный подрядчик — так называется подрядчик, заключивший договор с Заказчиком, который привлекает для работ других подрядчиков (субподрядчики) (ст. 706 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)).

Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации.

Заказчик — лицо, которое по договору строительного подряда выступает в роли заказчика. Заказчик, который обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке, именуется застройщиком или заказчиком-застройщиком.

Инвестор строительства — так называется лицо, которое заключает так называемый договор инвестирования строительства, по которому инвестор передает Заказчику (Застройщику) денежные средства, которые последний вкладывает в строительство. По окончании строительства, инвестор получает соответствующую долю в построенном объекте. Инвесторами строительства выступают и Дольщики по договору долевого строительства (см. долевое строительство).

Технический заказчик — лицо, выполняющее за плату функцию заказчика в строительстве. Для этого, это лицо заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве.

На практике применяется термин девелопмент. В законодательстве это понятие не определено, хотя и встречается. По сути, девелопер — это застройщик, который специализируется на инвестиционно-строительной деятельности.

Основные особенности учета и налогообложения

Для бухгалтерского учета доходов, расходов, финансового результата подрядчиков применяются:

— Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 11 "Договоры на строительство"

— Положение по бухгалтерскому учету «Учет активов и обязательств, стоимость которых выражена в иностранной валюте» (ПБУ 3/2006) (утв. Приказом Минфина России от 27.11.2006 N 154н) >

Эти документы предопределяют особый порядок учета Договоров на строительство.

Установлены особенности исчисления НДС для строительства хозяйственным способом.

По НДС установлены льготы для продажи жилых помещений, а также для застройщиков по договорам долевого строительства жилых помещений (ст. 149 НК РФ).

Этапы подготовки к строительству

Прежде чем приступить к строительству объекта, необходимо подготовить установленные законодательством документы и согласовать их. В общем случае, этапы подготовки к строительству объекта следующие:

Разработка проекта планировки территории (прединвестиционный этап);

Разработка градостроительного обоснования размещения объекта строительства, подготовка исходно-разрешительной документации

Разработка проектно-сметной документации (ПСД)

Проведение государственной экологической экспертизы проекта (если объект подпадает под требования о ее проведении — глава 3 Федерального закона от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе").

Проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий - проводится на основании Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 N 145. Случаи, когда такая экспертиза не проводится, указаны в п. 8 документа. По результатам экспертизы выдается заключение.

Утверждение проектно-сметной документации (ПСД) и получение разрешения на строительство.

Этапы строительства

Этапы строительства зависят от типа строящегося объекта. Например, при строительстве жилого дома этапов обычно пять:

— нулевой цикл (котлован и фундамент);

— надземная часть (коробка здания);

— монтаж инженерного оборудования;

— отделочные работы;

— благоустройство территории.

Виды строительной деятельности

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД) в разделе F определяет виды экономической деятельности, относящиеся к Строительству.

Во второй редакции ОКВЭД (ОКВЭД-2) в преамбуле указывается какие виды деятельности относятся к строительству. Исходя из этого описания, к строительной деятельности относятся как деятельность подрядчиков, так и застройщиков, технических заказчиков. Так, раздел F включает:

— общее строительство и специальную строительную деятельность в части зданий и сооружений

В него включено строительство новых объектов, реконструкция, капитальный ремонт, текущий ремонт и дополнительные работы, монтаж готовых зданий или сооружений на строительном участке, включая строительство временных сооружений

Общее строительство включает:

— строительство жилья, офисных зданий, складов и прочих общественных зданий, фермерских построек и т.д. или строительство сооружений, таких как автомобильные дороги и улицы, искусственные сооружения на них, объекты дорожного сервиса, железные дороги, взлетно-посадочные полосы аэродромов и космодромов, прочие водные объекты, ирригационные системы, системы водоснабжения и сетей водоотведения, промышленные предприятия, трубопроводы, линии связи и электропередачи, спортивные сооружения и т.д.

Строительные работы могут быть выполнены за свой счет, за вознаграждение или на договорной основе. Часть работ или все работы могут передаваться в субподряд. В данный раздел включены работы, выполняемые строительными компаниями, которые несут полную ответственность за строительный проект. Этот раздел включает полное строительство зданий (группировка 41), выполнение полного объема строительных работ (группировка 42), а также специальную строительную деятельность, если она выполняется только как часть строительного процесса по субподряду (группировка 43). В него включена аренда строительного оборудования с оператором

Этот раздел также включает:

— осуществление проектов по строительству зданий или гражданских объектов с использованием финансовых, технических и физических ресурсов для их реализации с целью последующей продажи построенных зданий или объектов

Если данная деятельность осуществляется для эксплуатации построенных объектов, то все виды работ относятся к строительству.

К строительной деятельности относятся:

41 Строительство зданий

Эта группировка включает:

— общее строительство зданий всех типов

В нее включено строительство новых зданий, реконструкция, капитальный ремонт, текущий ремонт и дополнительные работы, монтаж сборных сооружений или конструкций на участке, а также строительство временных зданий

Эта группировка также включает:

— строительство жилья, административных зданий, складов и прочих общественных и обслуживающих зданий, фермерских помещений и т.д.

42 Строительство инженерных сооружений

Эта группировка включает:

— общее строительство сооружений

Эта группировка включает:

— строительство новых сооружений, реконструкцию, капитальный ремонт, ремонт, дополнения и изменения, монтаж сборных конструкций на строительном участке, а также строительство временных сооружений;

— строительство таких сооружений, как автомобильные дороги, в том числе улично-дорожную сеть, искусственные сооружения на них, трамвайные пути, объекты дорожного сервиса, железные дороги, взлетно-посадочные полосы аэропортов и космодромов, водные сооружения, ирригационные системы, системы водоснабжения и сети водоотведения, промышленные предприятия, трубопроводы, линии связи и электропередач, спортивные сооружения и т.д.

Эти работы могут быть выполнены за счет собственных средств, за вознаграждение или на договорной основе. Часть работ или вся практическая работа может быть передана в субподряд

43 Работы строительные специализированные

Эта группировка включает:

— специальную строительную деятельность (специальные отрасли), т.е. строительство частей зданий и работ гражданского строительства или подготовки

Эта деятельность обычно специализируется в одном аспекте, общем для различных структур, требующем специальных навыков или оборудования, например, забивка свай, работы по закладке фундамента, каркасные работы, бетонные работы, работы по кладке кирпича, кладка камня, подмотка, установка крыш и т.д. Монтаж стальных структур может быть включен сюда при условии, что части не произведены тем же самым подразделением. Специальная строительная деятельность главным образом выполняется согласно субконтракту, особенно при ремонте, если он выполняется непосредственно для владельца имущества. Также сюда включена конечная обработка зданий по завершении строительства. Сюда включена установка приспособлений для работоспособности здания. Действия для обеспечения работоспособности обычно выполняются на участке строительства, хотя части работ могут быть выполнены в специальной мастерской. Сюда относятся также слесарные работы, а также работы по установке отопительных и кондиционерных систем, антенн, систем сигнализации и прочие электротехнические работы, работы по установке систем пожарной сигнализации, лифтов, эскалаторов и т.д. Сюда относятся также работы по водо-, тепло- и звукоизоляции, обшивке листовым металлом, установке торговых холодильных установок, установке освещения и сигнальных систем для автомобильных и железных дорог, аэропортов, портов и т.д. А также сюда относятся ремонтные работы ко всем типам вышеперечисленных работ. Работы по полной отделке зданий включают работы, имеющие отношение к отделке, такие как полировка, штукатурные, малярные работы, плиточное покрытие полов и стен или покрытие такими отделочными материалами как паркет, ковролин, обои и т.д., а также циклевание полов, отделочные плотничные работы, звукоизолирующие работы, очистка внешней территории и т.д. Также сюда относятся ремонтные работы ко всем типам вышеперечисленных работ. Аренда оборудования с оператором классифицируется наряду с соответствующими строительными работами

В предыдущей, первой версии ОКВЭД (ОКВЭД, ОКВЭД-1) код строительной деятельности был 45.

Деятельность по операциям с недвижимым имуществом

Со строительной деятельностью связана Деятельность по операциям с недвижимым имуществом, которая относится к разделу L второй редакцией ОКВЭД (ОКВЭД-2).

Этот раздел включает:

— деятельность арендодателей, агентов или брокеров в одной или нескольких из следующих областей: покупка или продажа недвижимости, сдача внаем недвижимости, предоставление других услуг в сфере недвижимости, таких как оценивание, страхование или деятельность доверенных лиц

Деятельность по предоставлению посреднических услуг в этом разделе также может осуществляться с собственной или арендованной недвижимостью и может осуществляться за вознаграждение или на договорной основе

Этот раздел также включает:

— информацию о владельцах недвижимости

Раздел L включает в себя, Операции с недвижимым имуществом (код 68), в том числе, Покупка и продажа собственного недвижимого имущества (68.1), Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.2), Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (68.3).

В предыдущей, первой версии ОКВЭД (ОКВЭД, ОКВЭД-1) был предусмотрен раздел K "ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ, АРЕНДА И ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УСЛУГ", который включал в себя 70 "ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ" и 71 "АРЕНДА МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ БЕЗ ОПЕРАТОРА; ПРОКАТ БЫТОВЫХ ИЗДЕЛИЙ И ПРЕДМЕТОВ ЛИЧНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ".

Финансовые показатели строительной деятельности

Налоговая нагрузка по отрасли "Строительство" приведена в Приложении 3 к Приказу ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@ "Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок":

— Налоговая нагрузка, %: 11,9%

— Фискальная нагрузка по страховым взносам, %: 4,7%

Рентабельность

Рентабельность в отрасли "Строительство" приведена в Приложении 4 к Приказу ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@ "Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок":

— Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг), %: 7,0%

— Рентабельность активов, %: 1,5%

где,

Рентабельность проданных товаров (продукции, работ, услуг) — соотношение между величиной сальдированного финансового результата (прибыль минус убыток) от продажи товаров (продукции, работ, услуг) и себестоимостью проданных товаров (продукции, работ, услуг) с учетом коммерческих и управленческих расходов. В том случае, если получен убыток от продажи товаров (продукции, работ, услуг), имеет место убыточность.

Рентабельность активов — соотношение сальдированного финансового результата (прибыль минус убыток) и стоимости активов организаций. В случае если сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) отрицательный — имеет место убыточность.

Финансовые показатели деятельности по операциям с недвижимым имуществом

Налоговая нагрузка по отрасли "Деятельность по операциям с недвижимым имуществом" приведена в Приложении 3 к Приказу ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@ "Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок":

— Налоговая нагрузка, %: 25,0%

— Фискальная нагрузка по страховым взносам, %: 6,0%

Рентабельность

Рентабельность в отрасли "Деятельность по операциям с недвижимым имуществом" приведена в Приложении 4 к Приказу ФНС России от 30.05.2007 N ММ-3-06/333@ "Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок":

— Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг), %: 13,7%

— Рентабельность активов, %: 3,3%

где,

Нормативное регулирование

"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Федеральный закон от 01.12.2007 N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"

Распоряжение Правительства РФ от 21.06.2010N 1047-р "О перечне национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"". (Строительные нормы и правила (СНиП))

Постановление Госстроя РФ от 10.06.1999 N 44 "Об одобрении и вводе в действие Свода правил "Авторский надзор за строительством зданий и сооружений".

Федеральный закон от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе"

Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 "О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий"

Положение по бухгалтерскому учету "Учет договоров строительного подряда" (ПБУ 2/2008)", утв. Приказом Минфина России от 24.10.2008 N 116н

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"

Рубрики:

Строительство, Недвижимость

Налоговый справочник

Справочник по бухучету

Юридический справочник