Сервитут (Право ограниченного пользования чужим земельным участком)

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) — один из видов вещных прав на земельные участки.

Разъяснение

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) — это один из видов вещных прав на земельные участки.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) регулируется статьями 274 – 277 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), а также статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ).

Суть сервитута

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 ГК РФ).

Особенности сервитута

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК РФ).

НДС с платы за сервитут

Доход, который получает владелец земельного участка в виде платы за сервитут облагается налогом на добавленную стоимость (НДС), как реализация имущественых прав (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Для имущественных прав, особенности исчисления налоговой базы определены ст. 155 НК РФ, но в этой статье сервитут не упоминается. Министерство финансов Российской Федерации (Минфин РФ) указывает, что налоговая база по НДС определяется исходя из всех доходов, связанных с расчетами по оплате имущественных прав, полученных в денежной и (или) натуральной форме... (Письмо Минфина России от 18.04.2022 N 03-07-11/33893, Письмо Минфина РФ от 01.04.2021 N 03-07-11/23922, Письмо Минфина РФ от 11.12.2020 N 03-07-11/108712).

При предоставлении права ограниченного пользования (сервитута) налогоплательщиками, не являющимися органами государственной власти и управления, исчисление и уплата в бюджет НДС осуществляются в общеустановленном порядке, то есть налогоплательщиками, предоставляющими указанные права (Письмо Минфина России от 13.06.2024 N 03-07-11/54267).

Особенности платы за сервитут по государственным и муниципальным участкам

НДС уплачивает пользователь сервитута, как налоговый агент, в случае, если плата уплачивается за предоставление органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления, органами публичной власти федеральной территории "Сириус" права ограниченного пользования земельным участком (сервитута) в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, земельных участков, находящихся в собственности федеральной территории "Сириус". В этом случае налоговая база определяется как сумма оплаты, перечисленной за установленный сервитут с учетом налога.

При этом налоговая база определяется налоговым агентом отдельно по каждому земельному участку, в отношении которого установлен сервитут.

Налоговыми агентами признаются организации и индивидуальные предприниматели, в интересах которых установлен сервитут. Указанные налоговые агенты обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет соответствующую сумму налога вне зависимости от того, исполняют ли они обязанности налогоплательщика, связанные с исчислением и уплатой НДС.

Налог на прибыль с платы за сервитут

Получатель платы за сервитут учитывает её в доходах (ст. 250 НК РФ).

Специальный порядок учета такой платы не определен.

Плательщик платы за сервитут может учесть её в расходах или в стоимости капитальных затрат строящегося объекта (ст. 252 НК РФ). Специальный порядок учета такой платы не определен.

Минфин РФ указывает, что если плата за сервитут относятся к определенному периоду времени, то она учитываются равномерно в течение этого срока:

Письмо Минфина РФ от 25.01.2024 N 03-03-06/1/5888

Письмо Минфина РФ от 01.02.2010 N 03-03-06/1/36

Бухучет сервитута

В федеральных стандартах бухгалтерского учета отсутствуют положения, регулирующие бухгалтерский учет сервитута. Учитывая, что сервитут предоставляет ограниченное право пользования чужим имуществом за плату, отношения по сервитуту схожи с отношениями аренды.

В то же время, Федеральный стандарт бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» (утв. Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н) прямо не регулирует сервитут и не упоминает его.

Рекомендации по бухгалтерскому учету сервитута приведены в Рекомендации Р-161/2024 "Сервитут", разработанной Фондом "Национальный негосударственный регулятор бухгалтерского учета "Бухгалтерский методологический центр" (Фонд "НРБУ "БМЦ"), которая утверждена Комитетом по рекомендациям (КпР) 23.05.2024.

Рекомендация Р-161/2024 "Сервитут" исходит из того, что к отношениям по сервитуту ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» не применяется:

В соответствии с пунктом 1 Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" этот Стандарт устанавливает требования к формированию в бухгалтерском учете организаций информации об объектах бухгалтерского учета при получении (предоставлении) за плату во временное пользование имущества. При этом пункт 5 Стандарта содержит перечень условий, единовременное выполнение которых необходимо, чтобы объекты бухгалтерского учета классифицировались как объекты учета аренды. При невыполнении хотя бы одного из перечисленных условий классифицировать объекты бухгалтерского учета указанным образом нельзя. В отношении сервитута заведомо не выполняется как минимум четвертое условие: арендатор имеет право определять, как и для какой цели используется предмет аренды в той степени, в которой это не предопределено техническими характеристиками предмета аренды. Сервитуарий такими правами не обладает. Поэтому возникающие в связи с сервитутом объекты бухгалтерского учета не могут быть классифицированы как объекты учета аренды. Соответственно, предусмотренный ФСБУ 25/2018 порядок учета к этим объектам не применяется.

Рекомендация Р-161/2024 "Сервитут" именует обладателя права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости по сервитуту — сервитуарием. Обладателя обремененной сервитутом недвижимости — сервитутодателем.

Рекомендация Р-161/2024 "Сервитут" определяет следующие рекомендации по учету сервитута:

2. Связанные с сервитутом объекты бухгалтерского учета не классифицируются как объекты учета аренды ни одной из сторон сервитута, вне зависимости от наличия/отсутствия платы за ограниченное пользование обремененным объектом недвижимости.

3. Право сервитуария по сервитуту само по себе не признается активом (в том числе нематериальным активом). Вместе с тем сервитуарий признает активами в обычном порядке объекты, обеспечивающие возможность ограниченно пользоваться чужим объектом недвижимости, например линейные объекты, проходящие через территорию обремененного сервитутом чужого земельного участка.

4. В случае если договором сервитута предусмотрены компенсации сервитуарием затрат сервитутодателя на преобразование обремененного объекта недвижимости или на создание обеспечивающей сервитут инфраструктуры (строительство "пользовательской" дороги, сооружение шумоизоляционных экранов и т.п.), сервитуарий включает сумму такой компенсации в стоимость соответствующего актива (при удовлетворении критериям признания), наличием которого обусловлено право сервитуария по сервитуту. Настоящий пункт применяется как в отношении создаваемых, так и в отношении эксплуатируемых объектов с учетом требования пункта 10 ФСБУ 6/2020 об обособлении самостоятельных инвентарных объектов.

5. Обременение по сервитуту не признается обязательством сервитутодателя, за исключением указанного в настоящем пункте случая. Информация об обременении по сервитуту раскрывается в бухгалтерской отчетности сервитутодателя с учетом существенности в составе информации о соответствующем объекте недвижимости, который обременен сервитутом. Сервитутодатель признает в качестве обязательства взятую им на себя обязанность по заключенному договору сервитута, если ее исполнение приведет к оттоку экономических выгод, не компенсируемому сервитуарием.

6. Затраты сервитутодателя на обусловленное сервитутом преобразование обремененного объекта недвижимости относятся сервитутодателем на увеличение стоимости этого объекта. Затраты сервитутодателя на создание обеспечивающей сервитут инфраструктуры признаются активами сервитутодателя в обычном порядке. Указанные в настоящем пункте затраты уменьшаются сервитутодателем на сумму взимаемой с сервитуария компенсации (если таковая предусмотрена договором сервитута). В случае если сумма такой компенсации превышает сумму соответствующих затрат, сервитутодатель признает доход в размере превышения.

7. Сервитутодатель признает в качестве дохода полученную (подлежащую получению) от сервитуария плату за ограниченное пользование обремененной сервитутом недвижимостью. При этом сервитутодатель вправе представлять такой доход в бухгалтерской отчетности на нетто-основе (свернуто) вместе с расходами, связанными с обслуживанием обремененного сервитутом объекта недвижимости.

8. Сервитуарий признает в качестве расхода перечисленную (подлежащую перечислению) сервитутодателю плату за ограниченное пользование обремененной сервитутом недвижимостью, либо включает ее в стоимость соответствующего актива сообразно положениям стандарта, регулирующего учет данного вида активов.

Нормативка

Гражданский кодекс Российской Федерации

(выдержка из Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ))

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

2. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Земельный кодекс Российской Федерации

(выдержка из Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ))

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут)

1. Сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, а в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с учетом особенностей, предусмотренных главой V.3 настоящего Кодекса.

2. Сервитут может быть установлен решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков (публичный сервитут).

3. Публичный сервитут устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом. К правоотношениям, возникающим в связи с установлением, осуществлением и прекращением действия публичного сервитута, положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сервитуте и положения главы V.3 настоящего Кодекса не применяются.

4. Публичный сервитут может устанавливаться для:

1) прохода или проезда через земельный участок, в том числе в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом;

2) размещения на земельном участке межевых знаков, геодезических пунктов государственной геодезической сети, нивелирных пунктов государственной нивелирной сети, гравиметрических пунктов государственной гравиметрической сети, а также геодезических пунктов геодезических сетей специального назначения, создание которых организовано органами государственной власти, органами местного самоуправления, и подъездов к ним;

3) проведения дренажных и мелиоративных работ на земельном участке;

4) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;

5) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

6) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

7) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);

8) использования земельного участка в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса.

5. Публичный сервитут может быть установлен в отношении одного или нескольких земельных участков и (или) земель.

Обременение земельного участка сервитутом, публичным сервитутом не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения таким земельным участком.

6. Переход прав на земельный участок, обремененный публичным сервитутом, предоставление обремененного публичным сервитутом земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам или юридическим лицам не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления.

7. Срок сервитута определяется по соглашению сторон. Срок сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.24 настоящего Кодекса.

Срок публичного сервитута определяется решением о его установлении.

Срок сервитута, срок публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

8. Сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

9. Установление сервитута, публичного сервитута применительно к землям и земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения осуществляется с учетом требований об обеспечении рационального использования земель.

10. В случае, если размещение объекта, указанного в подпункте 1 статьи 39.37 настоящего Кодекса, на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.44 настоящего Кодекса, размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. В данном случае размещение указанного сооружения может быть осуществлено после изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд при соблюдении условий, предусмотренных статьями 49 и 56.3 настоящего Кодекса.

11. Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

12. Правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

13. В случае, когда установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его правообладатель вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

14. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.

15. Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на обременяемые публичным сервитутом земельные участки и (или) о координатах характерных точек границ таких земельных участков, наличие споров о правах на такие земельные участки не являются препятствием для установления публичного сервитута.

16. Наличие на земельном участке обременения не является препятствием для установления публичного сервитута в отношении такого земельного участка, за исключением случаев, если ранее установленные ограничения прав на земельный участок, публичный сервитут не допускают осуществление деятельности, для обеспечения которой устанавливается публичный сервитут.

17. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", за исключением сервитутов, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.25 настоящего Кодекса. Сведения о публичных сервитутах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости.

18. Порядок установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель для их использования в целях, предусмотренных статьей 39.37 настоящего Кодекса, срок публичного сервитута, условия его осуществления и порядок определения платы за такой сервитут устанавливаются главой V.7 настоящего Кодекса.

19. Случаи и особенности установления сервитута, публичного сервитута в отношении земельных участков, находящихся в границах полос отвода автомобильных дорог, устанавливаются Федеральным законом от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Рубрики:

Аренда и лизинг

Налоговый справочник

Справочник по бухучету

Юридический справочник

Справочник

Советуем прочитать

Аренда: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Безвозмездное пользование: По договору безвозмездного пользования одна сторона передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Налог на добавленную стоимость (НДС): Косвенный налог, который установлен главой 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).
Налоговый агент: Лицо, на которое законодательством возложена обязанность по перечислению (и удержанию) налога за налогоплательщика.
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком: Один из видов вещных прав на земельные участки

04.07.2024