Технический заказчик

Технический заказчик — лицо, выполняющее в интересах застройщика функцию заказчика в строительстве (заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ и т.п.). Для этого, технический заказчик заключает договор с застройщиком на выполнение функции заказчика в строительстве.

Технического заказчика нередко называют как Техзаказчик.

Комментарий

Строительная деятельность имеет особенности. Чтобы возвести объект, заключив договор с подрядчиком, заказчику (застройщику) обычно нужно обладать профессиональными знаниями в области строительства. В строительной деятельности принято, чтобы по сложным, ответственным объектам заказчик нанимал специализированную строительную организацию — технического заказчика, которая помогает заказчику во взаимоотношениях с подрядчиком, государственными органами и инвестором (выполняет функцию заказчика).  Многие заказчики строительства пользуются такой возможностью, чтобы снизить свои риски строительства, а также привлечь необходимые квалифицированные ресурсы.

Термин "Технический заказчик" определен в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации:

"Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также - функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 настоящего Кодекса;"

Привлечение специализированной организации для выполнения функции технического заказчика предусмотрено и гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ). Так, ст. 749 "Участие инженера (инженерной организации) в осуществлении прав и выполнении обязанностей заказчика" предусматривает:

"Заказчик в целях осуществления контроля и надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может заключить самостоятельно без согласия подрядчика договор об оказании заказчику услуг такого рода с соответствующим инженером (инженерной организацией). В этом случае в договоре строительного подряда определяются функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика".

Пример

В Московском регионе одним из крупнейших технических заказчиков является АО "Москапстрой". На сайте этой организации разъясняются преимущества привлечения технического заказчика в строительстве:

🌎 https://www.moskapstroy.ru

Организация, которая осуществляет функции технического заказчика, не может быть подрядчиком строительства по тому же объекту (Письмо Минстроя России от 29.01.2020 N 2390-ТБ/02).

Договор на выполнение функций технического заказчика, который заключают Заказчик строительства и Технический заказчик содержит в себе как черты договора возмездного оказания услуг, так и черты договора комиссии. Обычно в таком договоре указывается, что Технический заказчик от имени и по поручению Заказчика обязуется (далее указываются фанкции заказчика строительства, которые обязуется выполнить технический заказчик). Такая формулировка характерна для договоров комиссии (Заказчик — комитент, Технический заказчик — комиссионер).

Договор на выполнение функций технического заказчика может называться, как договор оказания услуг по осуществлению контроля и надзора за строительством.

В Приложении N 1 к Методике определения затрат на осуществление функций технического заказчика, утв. Приказом Минстроя России от 02.06.2020 N 297/пр, приведен Рекомендуемый перечень функций технического заказчика, используемый при расчете затрат на осуществление функций технического заказчика:

Рекомендуемый перечень функций технического заказчика, используемый при расчете затрат на осуществление функций технического заказчика

(Приложение N 1 к Методике определения затрат на осуществление функций технического заказчика, утв. Приказом Минстроя России от 02.06.2020 N 297/пр)

1. Определение состава (общего содержания) работ с целью формирования плана по управлению проектом в строительстве (далее — проект), включая: анализ данных, определение состава работ (содержания) проекта, предпроектные проработки, планирование потребности в кадровых ресурсах, выявление потенциальных рисков проекта и определение путей их снижения, планирование и управление сроками (графиком) реализации проекта, планирование работы с возможными изменениями проекта, определение ключевых показателей эффективности и результатов проекта.

2. Получение технических условий подключения (технологического присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения.

3. Формирование в установленном порядке плана проектно-изыскательских работ, а также плана капитального строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, сноса, подготовка документации для разработки архитектурно-планировочной концепции и (или) проектной документации, получение необходимых согласований, разрешений.

4. Разработка технического задания на инженерные изыскания, согласование архитектурно-планировочных решений, разработка договоров о выполнении инженерных изысканий, выбор изыскательских организаций, заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, разработка технического задания на подготовку проектной документации, разработка договоров о подготовке проектной документации, выбор проектных организаций, заключение договоров о подготовке проектной документации, согласование с проектными организациями сроков выполнения работ, осуществление контроля за их исполнением, координация взаимодействия проектных, изыскательских и прочих организаций — участников проектной подготовки строительства, контроль обеспечения требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной и рабочей документации, определение целесообразности вариантного проектирования и оптимизации предлагаемых проектных решений, приемка, хранение и передача подрядным организациям проектной и рабочей документации, ведение отчетности о ходе проектирования, своевременное информирование застройщика о необходимости внесения изменений или корректировок, а также существенного отклонения от определенных условий проектирования.

5. Предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ.

6. Обеспечение рассмотрения и согласования в установленном порядке проектной документации в государственных и муниципальных органах и прочих заинтересованных организациях, определение органов экспертизы и заключение соответствующих договоров, направление проектной документации на проведение экспертизы, организация утверждения проектной документации застройщиком (либо утверждение проектной документации, в случае, если это предусмотрено договором), а также внесение изменений в проектную документацию по результатам замечаний экспертизы.

7. Получение разрешения на строительство.

8. Разработка и утверждение технической части конкурсной документации, условий проведения конкурса (аукциона), разработка основных положений договора (контракта) и других разделов конкурсной документации, разработка конкурсной документации на исполнение обязанностей генерального подрядчика (подрядчика) строительства, оценка условий строительства объекта в конкурсном предложении, реализуемой подрядчиком технологии производства строительно-монтажных работ, оснащенности необходимым оборудованием и техникой, внутренней системы менеджмента качества, репутации, финансового состояния подрядной организации и других аспектов, проверка наличия необходимых документов.

9. Заключение договоров о строительстве объектов капитального строительства, установление требований к срокам строительства, качеству построенного объекта, рассмотрение в соответствии с проектной документацией состава и номенклатуры строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядка проведения пусконаладочных работ, уточнение договорной цены работ, условий страхования рисков, связанных со строительством, требований по охране труда и технике безопасности при производстве строительно-монтажных работ, имущественной ответственности сторон за неисполнение договорных обязательств, условий конфиденциальности при выполнении контракта и прочих условий.

10. Получение разрешения соответствующих эксплуатирующих организаций на производство работ в зоне воздушных линий электропередач, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, водопроводных, канализационных) и других расположенных на строительной площадке, использование в период строительства электроэнергии, газа, воды и пара от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у застройщика собственных объектов газо-, водо-, паро- тепло- и энергоснабжения, вырубку зеленых насаждений и пересадку деревьев, оформление порубочных билетов.

11. Организация создания геодезической основы строительства, выноса в натуру линий регулирования застройки и создания геодезической разбивочной основы, подготовка документов для получения разрешения на строительство, получение разрешения на строительство, подготовка земельного участка для строительства и (или) объекта капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, организация подготовки строительной площадки, сноса существующих зданий и сооружений, переноса инженерных коммуникаций, включая компенсационные выплаты за счет застройщика.

12. Передача земельного участка генеральному подрядчику (подрядчику) строительства для проведения строительных работ.

13. Направление в органы государственного строительного надзора извещения о начале строительства объекта капитального строительства.

14. Предоставление лицам, осуществляющим строительство объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ, в том числе материалов и результатов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство.

15. Передача подрядчику проектной и рабочей документации, утверждение и внесение корректив в графики выполнения строительно-монтажных работ, согласование с подрядчиками перечня планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов строительно-монтажных работ.

16. Контроль за сроками получения оборудования и материалов, организации приемки, представление и рассмотрение претензий к изготовителям и поставщикам, а также участие в арбитражном обсуждении (в случае необходимости), рассмотрение и урегулирование спорных вопросов по выполнению условий договоров (контрактов) строительного подряда с подрядными организациями.

17. Подготовка отчетности о ходе строительства и выполнении графиков производства работ, своевременное информирование застройщика в случае отклонения от сроков реализации проекта, предложение решений по сокращению и оптимизации сроков и бюджета строительства.

18. Проверка соответствия промежуточных результатов проекта и хода его работ установленным требованиям и критериям качества, сроков выполнения работ и их стоимости.

19. Ведение статистического учета и предоставление отчетности в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с застройщиком, предоставление застройщику ежемесячной информации о ходе строительства, расходовании денежных средств, сроках выполнения каждого вида строительно-монтажных работ, возникновении дополнительных строительно-монтажных работ.

20. Проведение анализа затрат по отдельным статьям расходов строительно-монтажных работ и услуг, разработка и принятие мер по эффективному использованию выделяемых застройщиком денежных средств.

21. Ведение бухгалтерского учета, подготовка бухгалтерской и финансовой отчетности.

22. Участие в проверках, проводимых уполномоченными органами по контролю и надзору.

23. Обеспечение консервации объекта капитального строительства при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев.

24. Участие в качестве наблюдателя при установлении причин нарушения законодательства, в результате которого причинен вред жизни или здоровью физических лиц, имуществу физических или юридических лиц в результате нарушения законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.

25. Определение режима эксплуатации объекта в период индивидуальных и комплексных испытаний инженерных систем, оборудования, их приемки, обеспечение контроля за пусконаладочными работами и организацией подготовки объекта к сдаче в эксплуатацию.

26. Проверка исполнительной документации, передача документации по приемке объекта в эксплуатацию на хранение пользователю объекта.

27. Создание от имени и по поручению застройщика приемо-сдаточной комиссии и проведение приемки от исполнителя работ законченного строительством объекта.

28. Представление приемо-сдаточной комиссии необходимых документов по законченному строительством объекту.

29. Согласование сроков устранения дефектов и недоделок в соответствии с договорами с подрядными организациями.

30. Подготовка документов для обращения в соответствующие органы исполнительной власти за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, предъявление законченного строительством объекта строительства органам государственного строительного надзора и экологического надзора (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации), предъявление законченного строительством объекта строительства уполномоченному органу для ввода в эксплуатацию.

31. Подготовка и подписание документов для осуществления ввода объекта в эксплуатацию и его последующей регистрации в органах местного самоуправления, в установленном ими порядке.

32. Передача завершенного строительством объекта застройщику или организациям-пользователям, уполномоченным застройщиком, или вынесение его на реализацию (продажу, отчуждение и другое).

33. Подготовка и передача застройщику отчета о выполнении договорных обязательств и о достижении проектом необходимых параметров по результатам строительства.

34. Иные функции, необходимые для достижения техническим заказчиком поставленных перед ним задач в соответствии с законодательством Российской Федерации.


Рубрики:

Строительство, Недвижимость

Юридический справочник

Советуем прочитать

В чем разница между Застройщиком, Заказчиком, Техническим заказчиком в строительстве?

Строительство

Застройщик